テーマ「不動産購入への道」
越後湯沢のマンションの多くは平成初期に完成しています。
だいたい、築30年ということですね。
バブル時代の建築ですから建物自体は頑丈。しかし、部屋の内部はちょっとヘタって来る頃。床・壁などリフレッシュ的なリフォームが必要な時期を迎えています。
◆目次
物件の特徴
街の中心部からは少し離れたところに建つ大規模マンション。
温泉・展望ラウンジ・プール・ジム・テニスコートなどの付帯設備が充実。
異なる広さの部屋が数種類あって「週末スキー」「通年利用」「定住」を意識した作りになっている。定住用は部屋・キッチンが広く収納も充実している。その他の部屋は、セカンドハウス規模。
大規模マンションなので、管理・修繕積立などの維持費が安めな旧財閥系企業物件。
物件のメリット
◆いろいろ安い
・購入価格が安い。諸経費を入れても400万円でお釣りが来る。
（ただし、越後湯沢では高い方ですが…）
・管理・修繕積立・駐車場などの維持費が２万円台前半で、かつオール電化。
◆マンション内で生活が完結できる
・展望ラウンジはwifi完備→カフェ・仕事場として活用できる
・清掃時間以外、24時間は入れる温泉もついている。
（今までカフェ・温泉につかっていたお金が浮く）
・冬季には町内までの無料バスが出る→買い出しにいける。
◆さすが旧財閥系物件（笑）
・建物内部はホテル仕様。廊下も屋内。
・フロントに２名常駐。
・防犯、荷物の受け取りなどの安心度高し
物件のデメリット
◆定住するならリフォームが必要
・壁、床などの経年劣化が目立つ
・オーナーが電気温水器を外していてお湯が出ない部屋もある。
（週末利用であれば部屋で入浴せず、マンション内の温泉で十分ですから）
・75Aが標準設定？ これだと電気代がすごいことになるので変更工事が必要。
・窓が普通仕様。断熱仕様にしたいですね。
・ベースボードヒーターが標準仕様→「寒冷地エアコン」にしたいです。
・クローゼットの広さは十分。ただしハンガーポールがない。
・キッチンの「電熱器」は「IT調理器」に変更が必要。
◆リフォーム業者は自分で探した方が良い？
・価格的にはその方が良いらしいです。
◆購入費用＋リフォーム費用が必要
・リフォーム内容にもよりますが、総額で500万円くらいになりそうです。
・ただし、築30年物件をリフレッシュすることで、
→資産価値・リセールバリューを付加することはできそう。
→自分が暮らしやすい部屋にもできる
◆pocketwifiの電波が入らない
・部屋に光回線を引く必要あり。
・ただ、マンションロビーと展望ラウンジにはwifi完備
◆タイヤの保管場所がない
・リゾート仕様なんですね。町内で探さないといけません。
物件価格は300万円台。これに経費とリフォームで総額500万円。
10年後、物件が200~300万円台で売却できれば御の字。10年間賃貸で暮らせば、家賃などで700万円は掛かるので十分お得。
普通のマンションと比べても管理などの維持費が安めで、これに温泉とラウンジという付加価値が付く。リフォームの手間はかかるが、その分きれいな部屋で暮らすことができる。
現在の暮らしであれば、このマンションと湯沢町の規模で十分に暮らせる。
季節の移ろいの中での暮らしが手に入る。
リスクは大きく２つ
◆冬のリスク
・光熱費が掛かりそうなこと
・雪道の運転
◆負動産化
・将来、売却できるかです。
・湯沢町の中では負動産化リスクが低い物件です。
これにリフォームも掛けますので悪くはないと思います。
ただ、10年後の日本、湯沢町がどうなっているかは、わかりません。
というわけです。
今までは「転勤」でしたから、事前情報があり、わからないことは職場の人に聞けば解決出来ました。早期退職した今、移住先に土地勘はあっても事前情報や相談できる人がいません。
知り合いのいない場所でも暮らすことはできますが、トラブル・リスクの対応ができるかどうか…。ちょっと考えますが、でも「良い物件×いい街」であることは間違いないです（笑）